Новости недвижимости

11.04.2016.

В Госдуме предлагают ввести норму об обязательной продаже недвижимости, если она досталась в наследство долями

Для прекращения семейных войн вокруг наследства в парламенте предложили перенять международный опыт с обязательной продажей наследуемого недвижимого имущества. Фракция ЛДПР готовит проект закона о внесении изменений в Гражданский кодекс. Согласно поправкам, в случае если умерший владелец завещал квартиру сразу нескольким родственникам или если — при отсутствии завещания — квартира досталась в наследство долями равноправным родственникам, например родным братьям, которые за шесть месяцев не смогли определить единоличного владельца, то недвижимость должна быть в обязательном порядка продана, а вся сумма от реализации в итоге достается наследникам в соответствии с их долями. Как отметил один из разработчиков законопроекта и член комитета Госдумы по вопросам собственности Андрей Свинцов, подобное нововведение поможет в будущем избежать историй, когда после наследования недвижимости сыновья и дочери бывшего владельца квартиры или дома, забыв о нежных родственных чувствах, начинают настоящие войны за собственность.

О том, что долевое наследование недвижимости создает множество проблем, известно давно. Родственники, которым квартира досталась в наследство долями, зачастую готовы идти на разные махинации, дабы «отжать» себе все доли, или в случае невозможности подобного сценария максимально испортить радость от получения наследства другим совладельцам недвижимости.

На сегодняшний день российское законодательство не запрещает ситуацию, когда владелец небольшой двухкомнатной квартиры завещает ее сразу четырем-пяти родственникам, а при желании — и некоторым друзьям. После смерти владельца сразу возникает вопрос: что пять человек могут сделать с двухкомнатной квартирой? Поселиться в ней всем сразу будет проблематично и крайне некомфортно. Большая часть наследников сразу пожелает ее продать, но тут встает вопрос стоимости. Одни будут хотеть продать ее максимально быстро и за цену, возможно, несколько ниже рыночной. Другие скажут, что так поступать нельзя, что реальная стоимость недвижимости, по их мнению, в два-три раза выше. Еще два наследника скажут, что не согласны с продажей квартиры, которая для них является памятью о детстве. Даже для того, чтобы сдать квартиру, тоже необходимо согласие всех совладельцев.

В итоге судьба квартиры и жизнь наследников спустя время превращаются в отличный сценарий для пьесы в стиле трагикомедии. Наследники, которые не хотят долго ждать компромисса, начинают продавать свои доли, делая совладельцами третьих лиц. Еще часть не находит ничего лучшего, как оставить за собой долю и зарегистрировать в квартире, например, бомжа с соседнего вокзала, возможно, надеясь, что такой колоритный новосел своим появлением подтолкнет других наследников быстрее разобраться в проблеме. В итоге начинаются судебные разбирательства, на которых вчерашние близкие родственники готовы съесть друг друга без зазрения совести.

Чтобы прекратить эту практику, в ЛДПР и предложили новый механизм наследования.

«Мы неоднократно выступали за ограничение свобод в области продажи долей — этот процесс часто является источником конфликтов в семьях и, подобно магниту, притягивает к участию в спорных ситуациях криминальные элементы. Чаще всего подобное происходит при сделках с наследством. Поэтому мы готовим поправки в Гражданский кодекс, с тем чтобы при долевом наследовании недвижимости квартира при участии нотариуса поступала на аукцион, в ходе которого вся прибыль от продажи будет делиться между наследниками согласно размерам их долей. Также добавлю, что в первом чтении закона мы добавим поправку, позволяющую наследникам самостоятельно продать недвижимость в срок до шести месяцев. Если по истечении этого срока собственники не нашли оптимального покупателя или не сумели сойтись в цене, то продажей займется нотариус», — пояснил Андрей Свинцов.

При этом депутат отметил, что если в течение шести месяцев наследники самостоятельно определятся, что квартира может остаться за кем-то из них единолично, то новая норма не создает никаких препятствий, чтобы остальные наследники передали или продали свои доли ему.

Президент Российской гильдии риелторов Валерий Виноградов сказал РП, что проблемы с долевым наследованием недвижимости действительно возникают, но если родственники близки между собой, то они могут легко договориться о будущем единоличном владельце, который выкупит доли у других наследников.

«Однако если родственники не знакомы между собой или наследователи родственниками и не являются, то, как правило, одна из сторон начинает манипулировать малой долей, желая продать ее, но по цене выше рыночной. Зачастую другие наследники не высказывают ничего против этого. Но, если договориться не удается, стороны обращаются в суд, который весьма затягивает дело. Он рассматривает ситуацию через призму массы аргументов, с учетом и величины доли. Чаще всего суд присуждает одной из сторон компенсацию, средства на которую в конечном итоге получают от продажи самой недвижимости», — заметил Виноградов.

Ранее уже не раз звучали предложения от разных законодателей и экспертов, как решить проблему с долевым наследованием недвижимости. Одни предлагали запретить нотариусам оформлять завещание, если текущий владелец не смог определить единственное лицо, которому хочет оставить свою квартиру. Другие утверждали, что как минимум в завещании не должно быть наследников больше, чем комнат в наследуемой квартире или доме, предлагая хоть какое-то формальное разделение площади на этапе оформления. Вероятно, последнее предложение от фракции ЛДПР является одним из самых оптимальных вариантов, который сможет значительно снизить концентрацию квартирных наследников в коридорах и залах российских судов.

via: http://rusplt.ru/society/grajdan-zastavyat-prodavat-nasleduemyie-kvartiryi-22911.html

_________________________________________________________________________

Продажа доли в квартире – нотариальная сделка

Нотариальное лобби и Государственная дума преподнесли россиянам очередной «подарок» на Новый год – Закон от 29.12.2015 №391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Начало действия – с даты опубликования 29 декабря 2015 года.

Нотариусы давно и активно выступают за обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Ведь речь идет об очень больших деньгах! В свое время в Государственную думу был внесен соответствующий проект закона. Принять его напрямую не получилось. Но попыток навязать населению дорогостоящие услуги без права выбора нотариат не оставлял и, как видно, не оставляет. И вот – маленькая победа.

Обязательному нотариальному удостоверению теперь подлежат следующие сделки:

  • Продажа доли в праве общей собственности

Эта новация по мнению нотариальной палаты обусловлена необходимостью защитить права сособственников квартир от «квартирного рейдерства» при продаже микродоли. Действительно, недобросовестный покупатель может приобрести незначительную долю квартиры (например 1/30) и получить право на проживание в квартире. После чего создать для соседей по квартире невыносимые условия проживания с целью заставить сособственников продать принадлежащие им доли по цене, ниже рыночной. Или другой вариант – заставить выкупить у недобросовестного покупателя его долю за цену, превышающую ее стоимость. Нотариусы удостоверят сделку только в случае, если сособственник должным образом известил владельцев других долей о предстоящей продаже своей доли. Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ сособственники квартиры имеют право преимущественной покупки доли в общем имуществе.

Такая «защита» на самом деле является дублированием функций регистрационной палаты, которая обязана проводить экспертизу на соответствие сделок по продаже долей требованиям статьи 250 ГК РФ. Непонятно, каким это образом нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли сможет, например, защитить сособственников от «квартирного рейдерства» в случае продажи доли через установленный законом месячный срок после должного извещения сособственников о предстоящей продаже согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ? Никак не защитит. Так что ничего, кроме коммерческого интереса в ведении в закон этой поправки нет.

  • Продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему

Так как сделки по продаже квартир, где собственниками являются несовершеннолетние, почти всегда альтернативные, то помимо удостоверения самой такой сделки нотариусы получат еще и бонус в виде удостоверения всех сделок в «цепочке».И еще один бонус – заверение согласий супругов на покупку недвижимости, необходимых при проведении нотариальных сделок.

  • Нотариальному удостоверению также подлежат соглашения о разделе имущества между супругами при разводе

Что в итоге? Сторонам сделок с недвижимостью необходимо готовится к стоянию в очередях и к дополнительным расходам по оплате услуг нотариусов. А юристам и риэлторам предстоит безуспешно пытаться доказывать нотариусам, что их форма договора отчуждения наилучшим образом соответствует интересам их клиентов.

Нет сомнения, что нотариальное лобби и далее будет последовательно продвигать свои интересы. Очередной шаг к обязательному удостоверению всех сделок с недвижимостью сделан! С чем и поздравим нотариусов и всех нас!

Изменения внесены в Закон №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (пункт 1 статьи 24, пункт 2 статьи 30) и в Семейный кодекс РФ (пункт 3 статьи 35, пункт 2 статьи 38)

via: http://shakay-realty.ru/prodazha-doli-v-kvartire-notarialnaya-sdelka/
Продажа недвижимости: новый порядок освобождения от уплаты НДФЛ

Существенно изменился порядок освобождения от обложения НДФЛ дохода, полученного физическим лицом от продажи недвижимости. Согласно действовавшей редакции п. 17.1 ст. 217 НК РФ такому объекту достаточно было находиться в собственности налогоплательщика три года и более, чтобы данная норма могла быть применена, а соответствующий доход полностью не облагался НДФЛ.

При этом в данной норме конкретно указывалось, какие объекты недвижимости имеются в виду (жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки и доли в перечисляемом имуществе).

Теперь в данном пункте говорится об освобождении от обложения НДФЛ не каких‑то определенных видов недвижимости (например, квартир, земельных участков и т.п.), а недвижимого имущества вообще, без конкретизации, включая доли в нем.

Заметим, что в НК РФ понятие недвижимого имущества не расшифровывается. В этом случае по принятой практике необходимо обратиться к другим отраслям законодательства. Так, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Более того, к недвижимым вещам ГК РФ относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а согласно закону недвижимыми вещами может быть признано и иное имущество.

Как видим, по сравнению с действовавшей редакцией п. 17.1 ст. 217 НК РФ от обложения НДФЛ с 01.01.2015 будет освобождаться большее количество объектов недвижимого имущества. Но налогоплательщикам радоваться рано. Прежде всего, потому, что в данной норме оговорена только принципиальная возможность освобождения доходов от реализации недвижимости от обложения налогом. Условия такого освобождения приведены в новой ст. 217.1 НК РФ.

Из данной статьи следует, что принцип «три года прошло – налога нет» будет относиться уже не ко всем объектам недвижимости, а только к тем:

– право собственности на которые получено налогоплательщиками в порядке наследования или по договорам дарения от физических лиц, признаваемых членами семей и (или) близкими родственниками этих налогоплательщиков в соответствии с СК РФ;

– право собственности на которые получено налогоплательщиками в результате приватизации;

– право собственности на которые получено налогоплательщиками – плательщиками ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

К сведению:

В Семейном кодексе прямо не определено, кто относится к членам семьи, а кто – к близким родственникам. Но из ст. 2 и 14 СК РФ можно понять, что кодекс понимает под членами семьи супругов, родителей и детей (усыновителей и усыновленных), а под близкими родственниками – родственников по прямой восходящей и нисходящей линиям (родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков), полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер.

В остальных случаях (например, если объект был приобретен по договору купли-продажи, пусть даже у члена семьи или близкого родственника) минимальный срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения от уплаты НДФЛ при его реализации, составляет пять лет. Эти два варианта периодов владения имуществом (три года и пять лет) названы минимальными предельными сроками владения объектом недвижимого имущества.

Но это еще не все. Предположим, что срок владения налогоплательщиком имуществом недостаточен, чтобы уйти от уплаты НДФЛ. Если по состоянию на 1 января года, в котором происходит реализация, по соответствующему объекту недвижимости была определена его кадастровая стоимость, то сумму дохода от реализации надо сравнить с этой кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7.

Если фактическая сумма дохода от реализации меньше, чем полученный результат, в налоговую базу включается именно последний.

Пример 2.

Сумма дохода от реализации объекта недвижимости составила 3 млн руб. Его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором произошла реализация, равна 5 млн руб.

 Расчетная сумма для сравнения с фактически полученным доходом равна 3,5 млн руб. (5 млн руб. х 0,7). Следовательно, в доход, облагаемый НДФЛ, надо включить сумму, равную 3,5 млн руб.

Видимо, таким образом законодатели решили бороться с практикой занижения сторонами договоров купли-продажи недвижимости стоимости, которую они указывают в договоре, по сравнению с фактической стоимостью (когда часть расчетов происходит «черным налом»). До сих пор это нередко делалось для уменьшения НДФЛ.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости на 1 января не определена, производить такой расчет не нужно. Кроме того, налогоплательщику, реализовавшему объект недвижимости, полезно обратиться к законодательству субъекта РФ, в котором он зарегистрирован в качестве налогоплательщика. Дело в том, что субъект РФ может принять закон, которым на подвластной ему территории минимальный срок владения имуществом в целях освобождения от уплаты НДФЛ может быть установлен на уровне менее пяти лет или понижающий коэффициент может быть понижен с величины, равной 0,7.

Также напомним, что в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, если объект недвижимости (жилой дом, квартира, комната, включая приватизированные жилые помещения, дача, садовый домик или земельный участок или доля (доли) в указанном имуществе) принадлежит налогоплательщику менее трех лет, последний может применить имущественный вычет из налогооблагаемой базы в размере не более 1 млн руб.

Право на такой имущественный вычет сохранилось, причем если недвижимость относится к группе недвижимости, для которой согласно ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества равен пяти годам, то имущественный вычет по такой недвижимости можно будет получить, если она находилась в собственности налогоплательщика до пяти лет включительно, а не три года.

При этом не вполне понятно, будет ли к такому имуществу, то есть к принадлежащему налогоплательщику менее трех (пяти) лет, применяться положение новой ст. 217.1 НК РФ, касающееся сравнения суммы полученного дохода с кадастровой стоимостью объекта. Хотя оно присутствует именно в этой новой статье, где говорится об обложении НДФЛ стоимости имущества, принадлежащего налогоплательщику более трех (пяти) лет, здесь не указано, что оно относится только к такому, а не к любому реализуемому недвижимому имуществу.

Все новые положения, связанные с продажей недвижимости, вступят в силу с 01.01.2016 и касаются доходов, которые будут получены начиная с этой даты.

08.01.2016.

Квартирам прописали налог

С 2016 года продать квартиру станет сложнее из-за новых налоговых правил

Быстро продать квартиру становится сложнее. Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, прописано, что стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости. «Газета.Ru» изучила новые налоговые правила.

С нового года начинают действовать новые правила освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Получить освобождение от 13% налога при продаже недвижимости стало сложнее. На что стоит обратить внимание тем, кто недавно получил недвижимость и рассчитывает поскорее ее продать?

Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.

«Главным изменением, безусловно, станет изменение сроков владения таким имуществом на дату продажи.

До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.

Обратной силы изменения не имеют, и правила распространяются только на сделки, заключенные после указанного рубежа, поэтому я советовала собственникам, при наличии неформальных договоренностей, завершить процесс заключения сделки до Нового года», — говорит руководитель международно-правовой практики «Чаадаев, Хейфец и партнеры» Анастасия Асташкевич.

Как уточнила Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2, налог не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости.

«Указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)», — поясняет юрист.

Однако новые правила напрямую коснутся непрофессиональных инвесторов, тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях (количество таких сделок возросло из-за валютных колебаний) и планирует его в скором времени продать. Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.

Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.

Как отмечают юристы, теоретически остается возможность уйти от налога, занизив в договоре сумму сделки, однако сделать это будет не просто. Еще одно важное нововведение: при заниженной стоимости налогооблагаемая база будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости). Прибавим сюда нестабильность на рынке — никто не берется предсказать, какие цены будут даже спустя год, в такой ситуации просчитать выгоду от сделки крайне проблематично.

«С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта. Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки», — поясняет Асташкевич.

Дольщикам придется уплачивать НДФЛ в любом случае.

«Минфин России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается независимо от срока владения долей», — поясняет Понаморева.

Стоит отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ, — три года.

 «Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
– в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
– по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
– в результате приватизации;
– в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», — говорит Понаморева.

Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы. Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия. Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.

Как отмечают эксперты, подобные ужесточения могут подстегнуть рынок аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут отдать жилье в аренду, чтобы оно не лежало мертвым грузом, а генерировало небольшой доход.

via: http://www.gazeta.ru/business/realty/2016/01/07_a_7997357.shtml#comments

 

ФСБ предлагает закрыть данные о владельцах недвижимости

Федеральная служба безопасности России (ФСБ) предлагает запретить предоставление информации о владельцах недвижимости без их согласия третьим лицам, соответствующие поправки размещены на портале проектов правовых актов.

«Все чаще целью запроса о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, становится не объект недвижимости, а персональные данные его правообладателя. Сопоставление полученной информации со сведениями из других источников позволяет идентифицировать физических лиц по их персональным данным. В дальнейшем такая информация может использоваться в преступных либо компрометирующих целях», — говорится в пояснительной записке.

Сейчас сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляются по запросам любых лиц. При этом выписка содержит не только описание объекта недвижимости, точный адрес его места нахождения и ограничения (обременения) прав на него, но и информацию о правообладателе, в том числе персональные данные.

Авторы документа отмечают, что «все чаще целью запроса о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, становится не объект недвижимости, а персональные данные его правообладателя».

Ситуация негативно отражается на применении отдельных мер по государственной защите — наличие в свободном доступе указанной информации значительно облегчает поиск лица, в отношении которого применена такая мера, отмечают в ФСБ.

Планируемый срок вступления поправок в силу — март 2016 года. До 15 июля законопроект находится на стадии «общественного обсуждения».

via: https://news.mail.ru/politics/22621108/?frommail=1

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *